Dokładne sprawdzenie księgi wieczystej nie gwarantuje kupującemu
nieruchomość pewności i bezpieczeństwa transakcji. Istnieje złudne
przekonanie, że sprawdzenie danych w księdze i stwierdzenie, że zbywca
jest do niej wpisany jako właściciel danej nieruchomości, wystarcza do
tego, by być pewnym transakcji i daje gwarancję uniknięcia poważnych
kłopotów. Wiele osób słyszało o rękojmi wiary publicznej ksiąg
wieczystych. Czym ona jest i jaki jest jej faktyczny zakres? Wyjaśnia
to art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001r, nr
124, poz. 1361 ze zm.). Stanowi ona, że w razie niezgodności między
stanem prawnym nieruchomości, ujawnionym w księdze wieczystej a
rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego,
kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył
własność lub inne prawo rzeczowe.
Mówiąc prościej, przepisy o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
chronią tylko tego nabywcę, którego kontrahentem jest osoba wpisana w
księdze wieczystej.
Tomasz Branecki z Jartom Nieruchomości mówi – od tej zasady są jednak
wyjątki. I tak, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni
rozporządzeń nieodpłatnych (np. darowizna) albo dokonanych na rzecz
nabywcy działającego w złej wierze, czyli osoby, która wie, że treść
księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo z
łatwością mogła się o tym dowiedzieć. Nie działa ona również przeciwko
prawom, obciążającym nieruchomość z mocy ustawy (niezależnie od wpisu),
prawu dożywocia, służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji
właściwego organu administracji państwowej, służebnościom drogi
koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy
wznoszeniu budynku lub innego urządzenia, służebnościom przesyłu.
Rękojmię wyłącza także wzmianka o wpłynięciu wniosku,
złożeniu skargi na orzeczenie referendarza sądowego, apelacji, kasacji,
a także ostrzeżenie o prowadzonym procesie scalania gruntów,
ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze
wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości – dodaje Olga
Wałkiewicz dyrektor Jartom.
Co prawda, właściciel nieruchomości zobowiązany jest do
niezwłocznego ujawnienia swego prawa w księdze wieczystej, jednakże
niejednokrotnie zdarza się, iż tego nie czyni. Przykładem jest
spadkobierca po uzyskaniu stosownego postanowienia sądu,
potwierdzającego nabycie własności. Bywa również tak, że wpisana w
księdze wieczystej powierzchnia działki lub jej numeracja jest zupełnie
inna, niż wynika to z ewidencji gruntów, np. skutkiem nowych pomiarów,
zmiany numeracji działek, podziału działki na kilka mniejszych.
Właściciel zobowiązany jest do złożenia wniosku o wpisanie aktualnych
danych, ale zdarza się, że choćby z niewiedzy, obowiązku nie dopełnia.
Do lat 60-tych XX w. ewidencja gruntów prowadzona była w ograniczonym
zakresie lub, w odniesieniu do znacznych obszarów w ogóle jej nie było.
Wielokrotnie podawany był tylko ogólny obszar gospodarstw rolnych (np.
7,5 ha), bez oznaczenia numeracji poszczególnych działek, bo jej po
prostu nie było. Powierzchnia działek, podawana w księgach wieczystych,
zwłaszcza starszych, zakładanych przed kilkudziesięcioma laty, na
podstawie aktów notarialnych umowy kupna zawieranych przed II wojną
światową lub w jej trakcie, może się, nawet znacznie, różnić od
wykazywanej obecnie w ewidencji gruntów. Równie wątpliwe mogą być także
granice działek.
Wielokrotnie zdarza się, że w księgach wieczystych nie znajdziemy
informacji na temat przeznaczenia działki (pod zabudowę, grunt rolny,
las). Takie dane zawierają ewidencje gruntów, a i tak różnią się one
wielokrotnie od przeznaczenia terenu zapisanego w miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego. Bywa, że w ewidencji odnotowywane jest
tzw. geodezyjne przeznaczenie gruntu (np. w odniesieniu do gruntu
rolnego jest podawana klasa) – opisuje Tomasz Branecki z Jartom.
Jeżeli dany teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania
przestrzennego lub szczegółowym planem zagospodarowania przestrzennego,
to niezbędne jest – jeżeli działka ma przeznaczona będzie pod zabudowę
(bez znaczenia, czy budynkiem mieszkalnym, czy użytkowym) – uzyskanie
decyzji o zabudowie. To, że wokół są wzniesione domy, nie oznacza
wcale, że decyzja będzie pozytywna.
W księgach wieczystych nie zawsze ujawnione są budynki
posadowione na działce, dla której księga jest prowadzona – zwraca
uwagę Olga Wałkiewicz z Jartom. Czasami wynika to z zaniechania
właściciela, ale może okazać się, że dom jest samowolą budowlaną i
organ nadzoru budowlanego może nakazać rozbiórkę. Budynek może też być
wykorzystywany niezgodnie z przeznaczeniem, wskutek czego na
właściciela może zostać nałożona kilkudziesięciotysięczna kara.
Podsumowując, samo prowadzenie księgi wieczystej nie gwarantuje
bezpieczeństwa transakcji. Powyżej opisano tylko niektóre przypadki
pułapek, czyhających na osobę zainteresowaną nabyciem nieruchomości.
Przyszły właściciel może jednak w prosty sposób zabezpieczyć swoje
interesy i uchronić się przed różnorodnymi kłopotami i stratami
finansowymi. Wystarczy, że powierzy przeprowadzenie transakcji
profesjonaliście – pośrednikowi w obrocie nieruchomościami, który
posiada wiedzę i doświadczenie, niezbędne do pełnego sprawdzenia
faktycznej sytuacji kupowanej nieruchomości.
