Najłatwiej jest zatrudnić inwestora zastępczego: po
oddaniu projektu i udostępnieniu miejsca budowy, nie będziemy się
niczym przejmować. Generalny wykonawca lub inaczej, Kierownik Projektu,
może w naszym imieniu przygotować wniosek o pozwolenie na budowę,
złożyć go w urzędzie i wziąć udział w pozostałych postępowaniach
administracyjnych. Przygotuje on nam różne propozycje materiałowe,
przedstawi kosztorys i harmonogram prac i dostaw materiałów. W naszym
imieniu wynegocjuje stawki wykonawców, kontrolując koszty i jakość,
przypomni nam o zbliżającym się terminie zapłaty za robociznę. Krótko
mówiąc, inwestor zastępczy reprezentuje nas na budowie, zatem pilnuje
naszych interesów.
Oczywiście, musimy się
zastanowić, jak cenna dla nas jest nasza wygoda i czas, który
poświęcimy (lub nie) na doglądanie budowy. Wynagrodzenie generalnego
wykonawcy to kilka procent ogólnej wartości robót.
Jeżeli
jednak zamiast kompleksowej umowy z inwestorem zastępczym, zawrzemy
kilka z wykonawcami, powinniśmy zorientować się, do czego powinni oni
zobowiązać się w tych umowach.
Dzisiejszy
inwestor staje przed niełatwym zadaniem znalezienia odpowiedniej ekipy
budowlanej. Jeżeli nie możemy liczyć na opinię znajomych, spróbujmy
uzyskać od firmy wykonawczej jak najwięcej informacji, poznajmy ich
dotychczasowe inwestycje, ustalmy, gdzie kupują materiały, jaki mają
sprzęt.
Do naszych obowiązków należy również wybór uczestników procesu budowlanego.
Według art.14 ustawy Prawo Budowlane uczestnikami procesu budowlanego są:
- inwestor,
- inspektor nadzoru inwestorskiego,
- projektant,
- kierownik budowy lub kierownik robót.
Ich obowiązki jasno określa prawo, warto więc się z nimi zapoznać.
Projektant opracuje projekt
Projektant to jedna z ważniejszych osób na budowie. Bez jego ustaleń
nie jest możliwe rozpoczęcie procesu budowy, a przy tym ma takie
możliwości, że jest w stanie wstrzymać naszą budowę.
Do podstawowych obowiązków projektanta należy:
1.
Opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z ustaleniami
określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w
decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację
przedsięwzięcia;
- zapewnienie, w razie
potrzeby, udziału w opracowaniu projektu osób posiadających uprawnienia
budowlane do projektowania w odpowiedniej specjalności oraz wzajemne
skoordynowanie techniczne wykonanych przez te osoby opracowań
projektowych, zapewniające uwzględnienie zawartych w przepisach zasad
bezpieczeństwa i ochrony zdrowia w procesie budowy, z uwzględnieniem
specyfiki projektowanego obiektu budowlanego;
- sporządzenie
informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ze względu na
specyfikę projektowanego obiektu budowlanego, uwzględnianej w planie
bezpieczeństwa i ochrony zdrowia;
2. Uzyskanie wymaganych opinii, uzgodnień i sprawdzeń rozwiązań projektowych w zakresie wynikającym z przepisów;
3. Wyjaśnianie wątpliwości dotyczących projektu i zawartych w nim rozwiązań;
- sporządzanie lub uzgadnianie indywidualnej dokumentacji technicznej
4. Sprawowanie nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub właściwego organu w zakresie:
- stwierdzania w toku wykonywania robót budowlanych zgodności realizacji z projektem;
- uzgadniania
możliwości wprowadzenia rozwiązań zamiennych w stosunku do
przewidzianych w projekcie, zgłoszonych przez kierownika budowy lub
inspektora nadzoru inwestorskiego.
5.
Zapewnienie sprawdzenia projektu architektoniczno-budowlanego pod
względu zgodności z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, przez
osobę posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń
w odpowiedniej specjalności lub rzeczoznawcę budowlanego;
6. Dołączenie oświadczenia o sporządzeniu projektu budowlanego, zgodnie
z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.
Projektant, w trakcie realizacji budowy, ma prawo:
- wstępu na teren budowy i dokonania zapisów w dzienniku budowy dotyczących jej realizacji;
- żądania
wpisem do dziennika budowy wstrzymania robót budowlanych w razie: a)
stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia, b) wykonywania ich
niezgodnie z projektem.
Kierownik budowy nadzoruje każdy etap
Kierownik nadzoruje ekipę, prowadzi dziennik budowy, koordynuje każdy
etap budowy. Warto, aby była to osoba doświadczona. Konieczne, aby była
to osoba z odpowiednimi uprawnieniami.
Do
podstawowych obowiązków kierownika budowy należy:
1. Protokolarne przejęcie od inwestora i odpowiednie
zabezpieczenie terenu budowy wraz ze znajdującymi się na nim obiektami
budowlanymi, urządzeniami technicznymi i stałymi punktami osnowy geodezyjnej
oraz podlegającymi ochronie elementami środowiska przyrodniczego i kulturowego,
2. Prowadzenie dokumentacji budowy,
3. Zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu oraz
zorganizowanie i kierowanie budową obiektu budowlanego w sposób zgodny z
projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami i obowiązującymi Polskimi Normami
oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy,
- koordynowanie realizacji zadań zapobiegających zagrożeniom bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
- koordynowanie
działań zapewniających przestrzeganie podczas wykonywania robót
budowlanych zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
- wprowadzanie
niezbędnych zmian w informacji oraz w planie bezpieczeństwa i ochrony
zdrowia, wynikających z postępu wykonywanych robót budowlanych;
- podejmowanie niezbędnych działań uniemożliwiających wstęp na budowę osobom nieupoważnionym,
4. Wstrzymanie robót budowlanych w przypadku stwierdzenia
możliwości powstania zagrożenia oraz bezzwłoczne zawiadomienie o tym właściwego
organu,
5. Zawiadomienie inwestora o wpisie do dziennika budowy
dotyczącym wstrzymania robót budowlanych z powodu wykonywania ich niezgodnie z
projektem,
6. Realizacja zaleceń wpisanych do dziennika budowy,
7. Zgłaszanie inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru wykonanych
robót ulegających zakryciu bądź zanikających oraz zapewnienie dokonania
wymaganych przepisami lub ustalonych w umowie prób i sprawdzeń instalacji,
urządzeń technicznych i przewodów kominowych przed zgłoszeniem obiektu budowlanego
do odbioru,
8. Przygotowanie dokumentacji powykonawczej obiektu
budowlanego,
9. Zgłoszenie obiektu budowlanego do odbioru odpowiednim
wpisem do dziennika budowy oraz uczestniczenie w czynnościach odbioru i
zapewnienie usunięcia stwierdzonych wad, a także przekazanie inwestorowi
odpowiedniego oświadczenia.
Ponadto kierownik jest zobligowany do:
- prowadzenia dziennika budowy lub rozbiórki,
- umieszczenia
na budowie lub rozbiórce, w widocznym miejscu tablicy informacyjnej
oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i
ochrony zdrowia,
- zabezpieczenia terenu budowy bądź rozbiórki.
Kierownik budowy ma prawo:
- występowania do inwestora o zmiany w rozwiązaniach
projektowych, jeżeli są one uzasadnione koniecznością zwiększenia
bezpieczeństwa realizacji robót budowlanych lub usprawnienia procesu budowy,
- ustosunkowania się w dzienniku budowy do zaleceń w nim
zawartych.
Kiedy zgłaszamy do starosty zawiadomienie o terminie rozpoczęcia budowy, kierownik budowy dołącza:
- oświadczenie,
stwierdzające sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz
przyjęcie obowiązku kierowania budową (robotami budowlanymi),
- zaświadczenie posiadaniu stosownych kwalifikacji.
Jeżeli
naszym zdaniem kierownik budowy nie wywiązuje się ze swoich obowiązków,
możemy go zmienić. Pamiętajmy jednak, aby koniecznie powiadomić o tym
starostę.
Inspektor reprezentuje i nadzoruje
Dla niedoświadczonych bądź zajętych inwestorów zatrudnienie inspektora
nadzoru to bardzo dobre wyjście. W niektórych przypadkach organ
wydający decyzję zezwalającą na budowę może nałożyć na nas obowiązek
zatrudnienia go.
Do podstawowych obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego należy:
1. Reprezentowanie
inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli nad zgodnością realizacji
projektu z pozwoleniem na budowę, przepisami i obowiązującymi Polskimi Normami
oraz zasadami wiedzy technicznej,
2. Sprawdzanie
jakości wykonywanych robót, wbudowanych wyrobów budowlanych, a w szczególności
zapobieganie zastosowaniu wyrobów wadliwych i nie dopuszczonych do obrotu i
stosowania w budownictwie,
3. Sprawdzanie
i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu, uczestniczenie w
próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych i
przewodów
kominowych oraz przygotowanie i udział w czynnościach odbioru gotowych
obiektów
budowlanych i przekazywanie ich do użytkowania,
4. Potwierdzanie
faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad, a także, na żądanie inwestora,
kontrolowanie rozliczeń budowy.
Inspektor nadzoru inwestorskiego ma prawo:
- wydawać
kierownikowi budowy poleceń potwierdzonych wpisem do dziennika budowy,
dotyczących: usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń, wykonania prób lub badań,
także wymagających odkrycia robót lub elementów zakrytych oraz przedstawienia
ekspertyz dotyczących prowadzonych robót budowlanych, dowodów dopuszczenia do
obrotu i stosowania w budownictwie wyrobów budowlanych oraz urządzeń
technicznych,
- żądać
od kierownika budowy dokonania poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie
wykonanych robót, a także wstrzymania dalszych robót budowlanych w przypadku,
gdyby ich kontynuacja mogła wywołać zagrożenie bądź spowodować niedopuszczalną
niezgodność z projektem lub pozwoleniem na budowę.
Przy budowie obiektu budowlanego, wymagającego ustanowienia inspektorów nadzoru
inwestorskiego w zakresie różnych specjalności, inwestor wyznacza jednego z
nich jako koordynatora ich czynności na budowie.
Według Prawa Budowlanego łączenie funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego jest niedopuszczalne.
Inspektor nadzoru inwestorskiego wykonując nadzór na podstawie umowy-zlecenia odpowiada za szkodę wyrządzoną nienależytym wykonaniem umowy.
Prowadzenie
inwestycji dla wielu z nas stanowi nowe doświadczenie. Warto jest więc
zatrudnić inspektora nadzoru inwestorskiego, nawet jeśli nie jesteśmy
zobligowani do tego decyzją o pozwolenie na budowę.
Inwestor płaci i wymaga
Inwestor musi tylko… zorganizować rozpoczęcie budowy. Nie powinien podejmować decyzji związanej z budową domu
pochopnie, gdyż będzie to miejsce, w którym pewnie spędzi następne kilkanaście lat.
Do obowiązków inwestora należy zorganizowanie
procesu budowy, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad
bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a w szczególności zapewnienie:
- opracowania projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów,
- objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,
- opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia
- wykonania i odbioru robót budowlanych,
- w
przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót
budowlanych lub warunkami gruntowymi, nadzoru nad wykonywaniem robót
budowlanych – przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych.
Inwestor może ustanowić inspektora
nadzoru inwestorskiego na budowie. Właściwy organ może w decyzji o
pozwoleniu na budowę nałożyć na inwestora obowiązek ustanowienia
inspektora nadzoru inwestorskiego, a także obowiązek zapewnienia
nadzoru autorskiego, w przypadkach uzasadnionych wysokiem stopniem
skomplikowania obiektu lub robót budowlanych bądź przewidywanym wpływem
na środowisko.
Inwestor jest ponadto zobowiązany:
- zawiadomić o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót
budowlanych, na które jest wymagane pozwolenie na budowę, właściwy organ oraz
projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem,
co najmniej na 7 dni przed ich rozpoczęciem,
- zapewnić: objęcie kierownictwa budowy (rozbiórki) lub
określonych robót budowlanych oraz nadzór nad robotami przez osobę posiadającą
uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności,
- zapewnić ustanowienie kierownika robót w danej
specjalności, przy prowadzeniu robót budowlanych, do kierowania
którymi jest wymagane przygotowanie zawodowe w specjalności
techniczno-budowlanej innej niż posiada kierownik budowy,
- bezzwłocznie
zawiadomić właściwy organ o zmianie: a) kierownika budowy lub robót, b)
inspektora nadzoru inwestorskiego, c) projektanta sprawującego nadzór
autorski, podając od kiedy nastąpiła zmiana,
- naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiednie nieruchomości, budynku lub lokalu po zakończeniu robót,
- zawiadomić organ nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy.
Jeżeli w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o
zakończeniu budowy, organ nadzoru budowlanego nie zgłosi sprzeciwu w
drodze decyzji, inwestor może zacząć użytkować obiekt.
