Relacja popytu i podaży nie była jedynym czynnikiem, który wpłynął na sytuację na rynku mieszkaniowym w pierwszym kwartale 2012 roku. Duży wpływ miała także nowa ustawa o ochronie nabywców mieszkań. Wpłynęło to na zwiększenie liczby nowych inwestycji przy stabilnym poziomie sprzedaży.
Rynek w I kwartale 2012 r.
Wyniki monitoringu rynku przeprowadzonego przez REAS na koniec marca 2012 roku potwierdzają, że w sześciu największych aglomeracjach, pomimo słabych wyników sprzedaży w styczniu, sprzedaż w całym I kwartale była pod względem liczby transakcji podobna jak w II i IV kwartale 2011 roku. Jednym z powodów wyraźnej poprawy tempa sprzedaży w drugiej połowie kwartału była chęć skorzystania z programu Rodzina na Swoim i słuszne – jak się okazało – obawy nabywców, że limity cenowe, obowiązujące w ramach programu na kolejne półrocze, zostaną znów obniżone.
W większości miast deweloperzy zdecydowali się na zwiększenie liczby oferowanych mieszkań. Wzrost oferty ma zapewne związek ze zbliżającym się terminem wejścia w życie przepisów wynikających z ustawy deweloperskiej. Po pierwszym kwartale nie sprawdziły się także najczarniejsze scenariusze dotyczące zahamowania akcji kredytowej, choć z pewnością uzyskanie kredytu hipotecznego jest dziś trudniejsze niż kilkanaście miesięcy wcześniej.
Podaż
Zgodnie z wynikami monitoringu REAS w I kwartale 2012 roku w sześciu aglomeracjach o największej skali obrotów na rynku pierwotnym (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) wprowadzono do sprzedaży prawie 9,7 tys. mieszkań, czyli o 32% więcej, niż w poprzednim kwartale i zarazem o 10% mniej, niż rok wcześniej. W okresie minionych czterech kwartałów liczba lokali wprowadzonych do sprzedaży wyniosła 36,5 tysiąca, o ponad 17,7% więcej niż w roku 2010.
Utrzymuje się zatem nadal wysoki poziom liczby lokali wprowadzanych na rynek. Zwiększenie liczby wprowadzanych mieszkań wiązane jest wprawdzie ze zbliżaniem się terminu wejścia w życie ustawy deweloperskiej, ale w wielu przypadkach jest także próbą utrzymania na dotychczasowym poziomie liczby sprzedawanych mieszkań. Gdy wobec coraz większej oferty na rynku sprzedaż w przeliczeniu na typowy projekt maleje, większa liczba mieszkań w ofercie daje szansę na sprzedawanie przynajmniej tylu mieszkań kwartalnie, co poprzednio.
Popyt i ceny
W I kwartale 2012 roku liczba transakcji (umowy przedwstępne) liczona łącznie dla sześciu rynków wzrosła w porównaniu z IV kwartałem 2011 roku o niecałe 2% i wyniosła nieco ponad 7,5 tys. mieszkań. Było to wprawdzie o 5,5% mniej, niż rok wcześniej, ale wynik należy ocenić jako bardzo dobry, zwłaszcza w kontekście bardzo słabych rezultatów sprzedaży w styczniu i obaw związanych z obostrzeniami w udzielaniu kredytów hipotecznych.
Paradoksalnie, na dobrą sprzedaż w drugiej połowie kwartału pozytywny wpływ miały obawy nabywców i deweloperów dotyczące zasad udzielania kredytów w ramach programu Rodzina na Swoim. Nowe limity cenowe obowiązujące od początku kwietnia w większości miast rzeczywiście okazały się wyraźnie niższe od dotychczasowych, zmniejszając i tak już bardzo wąską grupę lokali kwalifikujących się do zakupu wspieranego kredytem z tego programu. Z pewnością także pozytywny wpływ na sprzedaż wywarła wielkość i różnorodność oferty, jak również elastyczność cenowa sprzedających. Rynek z każdym kolejnym kwartałem staje się coraz bardziej konkurencyjny, a sytuacja poszczególnych firm się różnicuje.
Komentarz i prognoza
Rynek mieszkaniowy pozostaje nadal trudno przewidywalny. Niewiadomą jest wpływ wejścia w życie ustawy „O ochronie praw nabywcy”, nie ma jednoznacznych perspektyw przyszłej skali kredytowania hipotecznego, sygnały napływające z gospodarki i rynku pracy nie mają także jednoznacznego charakteru.
