W Rzeczpospolitej czytamy, że sprzedający działkę odpowiada wobec kupującego za ewentualne wady fizyczne lub prawne, o których kupujący nie wiedział w chwili zawarcia umowy. Może się przecież zdarzyć, że kupiliśmy coś, czego nie widać – np. podziemne instalacje, które w przyszłości nie pozwolą na zaprojektowaną zabudowę.
W takiej sytuacji nabywca może odstąpić od umowy sprzedaży albo żądać obniżenia ceny działki. Ma również prawo do naprawienia szkody poniesionej z powodu istnienia wady. Na zgłoszenie roszczeń z tytułu wad fizycznych ma rok od zakupu działki i miesiąc od wykrycia wady, a przy wadach prawnych – rok od chwili, gdy dowiedział się o istnieniu wady.
A co zrobić, jeśli z pełną świadomością staliśmy się właścicielami gruntu z wadą i teraz chcemy się jej pozbyć?
Rozbiórka obiektu budowlanego podlega takim samym rygorom jak roboty budowlane. Innymi słowy: potrzebne jest pozwolenie. Nie jest ono wymagane tylko wtedy, gdy:
1. budynek lub budowla – niewpisane do rejestru zabytków oraz nieobjęte ochroną konserwatorską – mają wysokość poniżej 8 m, a ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości,
2. rozbierany jest obiekt i urządzenie budowlane, na których budowę też nie jest wymagane pozwolenie (jeżeli nie podlegają ochronie jako zabytki) – do tej kategorii prawo zalicza m.in. niewielkie budynki gospodarcze na działkach siedliskowych, drewniane stodoły,wiaty, altany, baseny do 30 mkw., ogrodzenia, nieduże przydomowe oczyszczalnie ścieków.
W tych dwóch przypadkach rozbiórkę wystarczy zgłosić w starostwie, określając rodzaj, zakres i sposób wykonania prac.
Starający się o pozwolenie na rozbiórkę powinien dołączyć do wniosku:
-zgodę właściciela obiektu,
- szkic usytuowania budynku,
- opis zakresu i sposobu prowadzenia robót,
- pozwolenia, uzgodnienia lub opinie innych organów, a także dokumenty wymagane przez przepisy szczególne,
- projekt rozbiórki obiektu – w zależności od potrzeb.
Za pozwolenie na rozbiórkę trzeba zapłacić 36 zł opłaty skarbowej. Zgłoszenie nie kosztuje nic.
Trudniej jest z usunięciem słupa czy rury, dlatego Rzeczpospolita odradza kupno działki z urządzeniami do przesyłu energii elektrycznej, wody czy gazu. Do ich usunięcia lub przesunięcia potrzebna jest zgoda właściciela tych urządzeń, czyli zakładu energetycznego, gazowni, przedsiębiorstwa wodociągowego, operatora telefonicznego czy TV kablowej.
Pierwszy krok to sprawdzenie w dokumentacji geodezyjnej, czy urządzenia, których chcemy się pozbyć, widnieją na mapach. Jeśli nie, możemy przypuszczać, że zakład postawił je tam samowolnie. Na nasze żądanie powinien dostarczyć dowodów, że słupy, kable, stacje transformatorowe, rury gazowe czy wodociągowe zostały postawione na naszej działce na podstawie umowy (np. z poprzednim właścicielem).
Często przedsiębiorstwo może się taką dokumentacją pochwalić, a wtedy nie uda się nam usunąć urządzeń przesyłowych. Możemy natomiast żądać wykupienia terenu pod nimi lub ustalenia czynszu za korzystanie z gruntu.
Bywa jednak, że przedsiębiorstwo nie ma żadnego dokumentu potwierdzającego prawa do korzystania z terenu. Powinno więc usunąć swoje urządzenia na żądanie właściciela działki. Ale sprawa zwykle rozbija się o koszty przeniesienia urządzeń w inne miejsce. Ani przedsiębiorstwa przesyłowe, ani tym bardziej właściciele działek nie chcą ich ponosić.
- W takich sytuacjach staramy się doprowadzić do ugody – mówi mec. Przemysław Kałek, szef biura prawnego w RWE STOEN. – Z naszego punktu widzenia najlepszym wyjściem jest umowa dzierżawy lub ustanowienie na naszą rzecz służebności gruntowej za odpowiednim wynagrodzeniem.
Służebność wiąże się jednak z tym, że o każdej porze dnia i nocy urządzenia muszą być dostępne dla pracowników przedsiębiorstwa. Nie każdy właściciel gruntu sobie tego życzy. Pozostaje mu wtedy droga sądowa.
