Aby zrobić to właściwie, musimy odłożyć na bok wszystkie subiektywne i nienamacalne czynniki. Trudno jest wycenić psychologiczną lub ekonomiczną wartość wygody, dumy, poczucia spełnienia i emocjonalnego bezpieczeństwa, która może być związana z posiadaniem własnego domu.
Również nie jest możliwa wycena odniesionych korzyści z posiadanej wolności (“mam pomysł, przeniosę się do Wrocławia w przyszłym tygodniu”) i niewielkiej odpowiedzialności (“Panie Właścicielu, Pański dach przecieka”), która towarzyszy byciu najemcą zamiast właścicielem. Jednakże, z chęci bycia obiektywnym, postaram skupić się na czysto finansowym porównaniu obu podejść.
Ujmując rzecz obiektywnie, pytanie najem czy zakup można odnieść do porównania kwoty, którą musiałbyś płacić miesięcznie za kredyt na zakup nieruchomości z kwotą, którą musiałbyś płacić miesięcznie właścicielowi wynajmowanego lokum. W olbrzymiej większości przypadków, porównując podobne mieszkania, opłata miesięczna byłaby wyższa od miesięcznej kwoty spłaty kredytu (co ma sens, jeśli to Ty jesteś właścicielem wynajmującym nieruchomość i chciałbyś nie tylko odzyskać poniesione wydatki, ale również zarobić). Jednakże posiadanie mieszkania lub domu pociąga za sobą dodatkowe koszty, o które najemca nie musi się martwić.
Jeśli posiadasz dom lub mieszkanie jesteś osobiście odpowiedzialny za swój podatek od nieruchomości (zarówno za budynek jak i ziemię), ubezpieczenie, większe naprawy i remonty, zakup potrzebnych urządzeń a nawet dodatkowe ubezpieczenie na życie, z cesją na bank włącznie, jeśli masz do spłacenia kredyt mieszkaniowy. Jeśli wynajmujesz mieszkanie, kto ponosi te dodatkowe koszty? No dobrze, pewnie Ty, większość właścicieli jest wystarczająco mądra, by wliczyć te koszty do kwoty otrzymywanej za wynajem, gdy dokonują kalkulacji swoich oczekiwań finansowych. To właśnie o to chodzi – są one wliczone w miesięczną opłatę. Tak naprawdę, kiedy już zapłacisz za wynajem, proponuję byś pomyślał o innym okresowym wydatku, który jest porównywalny do wynajmu via posiadaniu. W rezultacie, w skali comiesięcznej, jeśli wynajem wygląda na znacznie droższy, dodatkowe zobowiązania finansowe związane z posiadaniem nieruchomości sprawiają, że ta różnica znacznie się zmniejsza.
Jak dotąd korzyści są nadal po stronie posiadania, ale musimy nieco mocniej zagłębić się w tę tematykę, aby móc dobrze zilustrować sytuację finansową.
Mówiąc bardzo, bardzo ogólnie, chyba, że planujesz mieszkać w swoim nowym domu dłużej niż przez kilka lat, opcja wynajmu staje się jeszcze bardziej atrakcyjna niż posiadanie. Powodem są właśnie dodatkowe koszty, które występują wraz z zakupem lub sprzedażą nieruchomości. Jeśli podpiszesz umowę najmu, zapłacisz 1-2 miesięczną opłatę jako depozyt (nie jest to mała kwota, ale otrzymasz ją z powrotem, jeśli tylko nie będziesz wykorzystywać wynajmowanego lokalu jako siedziby klubu osiedlowego). Poza tym, nie ma żadnych innych opłat wymaganych z góry. W przypadku zakupu domu lub mieszkania sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Większość banków udzielających kredytów hipotecznych wymaga wkładu własnego na zakup nieruchomości i dodatkowo uiszczenia opłaty w postaci prowizji bankowej; podpisanie aktu notarialnego wiąże się z uregulowaniem opłat notarialnych, a założenie księgi wieczystej wymaga opłat sądowych. Nie będziemy nawet opisywać kosztów wykończenia nieruchomości, które musiałbyś ponieść, jeśli kupiłbyś mieszkanie w stanie surowym zamkniętym. Tak naprawdę, jako nowy właściciel tak często otwierasz portfel, że powinien on mieć wstawione zawiasy.
Kiedy przychodzi moment na sprzedaż domu lub mieszkania, musisz zapłacić prowizję agencji nieruchomości (1–3%) i zależnie od tego jak długo jesteś właścicielem (mniej niż 5 lat) i co chcesz zrobić z dochodem ze sprzedaży (np. jeśli nie wykorzystasz tej kwoty do zakupu innej nieruchomości), możesz być zobowiązany do uiszczenia 10% podatku od sprzedaży. Jako wynajmujący nie musisz w ogóle przejmować się tego typu kwestiami.
O rany! Dlaczego więc ktokolwiek o zdrowych zmysłach kupuje zamiast wynajmować?
Odpowiedź sprowadza się do jednego słowa: czas. W miarę jego upływu, wartość większości nieruchomości mieszkaniowych niemal zawsze wzrasta. Także w miarę upływu czasu miesięczne kwoty spłaty kredytu stopniowo budują Twój kapitał. Oba te czynniki tworzą majątek osobisty, który nie powstanie z wynajmu. Mówiąc inaczej, w miarę upływu czasu, Twoje mieszkanie lub dom mogą zyskać na wartości tyle, że dodatkowe koszty własności zostały wyrównane wzrostem kapitału. Patrząc w przyszłość w końcu spłacisz swój kredyt i nie będziesz mieć comiesięcznych rat do spłacania. A zatem z czasem argumenty między posiadaniem a wynajmem staną się klarowniejsze i coraz bardziej obiecujące.
Żeby określić, która opcja jest dla Ciebie korzystniejsza, będziesz musiał dokonać kilku obliczeń uwzględniających Twoją sytuację. Każdy przypadek jest inny, ale jeśli planujesz mieszkać w danym miejscu krócej niż 4–7 lat (np. dlatego, że Twoja praca nie jest pewna, Twój pracodawca daje do zrozumienia, że może Cię oddelegować do innego miasta, albo zawsze marzyłeś o sprzedaniu swojego majątku i bieganiu nago po lasach Amazonki), jest dość prawdopodobne, że wynajem jest lepszą finansowo decyzją. Jeśli będziesz w jednym miejscu dłuższy okres powinieneś poważnie rozważyć zakup nieruchomości. Jest to dość ogólnikowa porada, jako że sytuacja na rynku mieszkaniowym może sprawić, że nawet krótkoterminowa inwestycja stanie się opłacalna. Z drugiej strony, jeśli znacznie nadpłacisz za dom lub mieszkanie, możesz potrzebować o wiele więcej czasu, aby zauważyć prawdziwy wzrost jego wartości. Niestety, jest wiele czynników, ale niewiele twardych i niepodważalnych zasad.
Drogi Czytelniku, z tego artykułu powinieneś wysnuć następujący wniosek: wynajem jest bardziej opłacalny niż zakup. Zanim jednak podejmiesz tą, bez wątpienia, jedną z najważniejszych decyzji finansowych, powinieneś rozważyć wszystkie możliwe opcje.
C.S.
