18 grudzień, 2006 | Kategoria: Nieruchomości i prawo
Są dwa rodzaje współwłasności: współwłasność w częściach ułamkowych i współwłasność łączna.
Współwłasność łączna powstaje z mocy prawa w dwóch przypadkach: zawarcia związku małżeńskiego oraz zawarcia umowy spółki cywilnej. Tym rodzajem współwłasności nie będziemy się tutaj zajmować. Przedmiotem naszego zainteresowania będzie współwłasność w częściach ułamkowych. Ze współwłasnością tego typu mamy bowiem do czynienia m.in. w przypadku nabycia domu od dewelopera połączonego z nabyciem udziału we współwłasności tzn. terenów wspólnych (dróg, terenów zielonych, placu zabaw, itp.).
Jakie uprawnienia nam przysługują i jakie obowiązki nas obciążają jako współwłaściciela? Przede wszystkim mamy prawo rozporządzić własnym udziałem we współwłasności (sprzedać, podarować, wnieść jako aport do spółki, itp.) bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Ale już do rozporządzenia rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, co jest jak najbardziej zrozumiałe (chcielibyśmy uczestniczyć w podjęciu decyzji np. o sprzedaży rzeczy wspólnej). Należy jednak wiedzieć, iż w braku takiej zgody (co również możemy sobie bardzo łatwo wyobrazić) współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, kierując się interesem wszystkich współwłaścicieli i celem zamierzonej czynności. Jeżeli jest wśród nas jakiś uparty współwłaściciel, który nie chce wyrazić zgody np. na sprzedaż rzeczy wspólnej, nie jesteśmy bezsilni – z pomocą może nam przyjść sąd.
Do wszelkich czynności nie przekraczających zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Ustawa nie precyzuje, jakie czynności zaliczane są do czynności zwykłego zarządu. Tutaj z pomocą przyjść nam musi zdrowy rozsądek. Na pewno decyzja o tym, komu faktycznie powierzyć zarządzanie rzeczą wspólną (profesjonalnemu zarządcy, jednemu ze współwłaścicieli) jest decyzją mieszczącą się w ramach czynności zwykłego zarządu. Jeżeli zgody większości współwłaścicieli nie można uzyskać w istotnych sprawach zwykłego zarządu, albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu bądź krzywdzi mniejszość, każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do wystąpienia z wnioskiem do sądu o wyznaczenie zarządcy.
Każdy ze współwłaścicieli może jednocześnie współposiadać i korzystać z rzeczy wspólnej (w taki sposób, aby inni współwłaściciele również mogli z niej korzystać – np. nie parkować samochodu na wspólnej drodze uniemożliwiając innym przejazd). Może również pobierać pożytki z rzeczy wspólnej (np. czynsz w przypadku wydzierżawienia nieruchomości, jabłka ze wspólnego ogrodu), ale musi jednocześnie ponosić wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną (podatki, odśnieżanie, sprzątanie, ochrona terenów wspólnych i inne). Jeżeli nie ma wybranego zarządcy, zobowiązany jest również do zarządu rzeczą wspólną. Trzeba wiedzieć, że współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia za wykonywane czynności. Ale pozostali współwłaściciele uprawnieni są do żądania przedstawienia rachunku z zarządu (czyli zbadania prawidłowości sprawowanego zarządu i wszelkich rozliczeń).
Jest również taka kategoria czynności, tzw. czynności zachowawcze, które współwłaściciel może wykonywać samodzielnie. Są to wszelkie czynności (jak również dochodzenie roszczeń), które zmierzają do zachowania wspólnego prawa i które każdy ze współwłaścicieli może wykonywać samodzielnie (np. wezwać straż pożarną, kiedy rzecz wspólna się pali, czy żądać przez sąd zaniechania naruszenia własności).
M.Sz
Kategorie: Nieruchomości i prawo
Tagi: czynsz, deweloper, nieruchomości, sprzątanie, zakup nieruchomości
