W zeszłym roku głośno było o nowelizacji ustawy, która miała zakładać budowę domu jedynie na podstawie zgłoszenia. Zanim jednak nowelizacja wejdzie w życie, musimy liczyć się z koniecznością pokonania dotychczasowych formalności urzędniczych – zresztą, analitycy uważają, że ewentualna nowelizacja i tak nie zmniejszy “papierologii” wymaganej przed rozpoczęciem budowy.
(Znalezienie odpowiedniej działki to dopiero początek drogi do domu)
Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Przypomnijmy sobie najpierw, co należy uzyskać przed złożeniem wniosku o pozwolenie.
Pozwolenie na budowę krok po kroku
Przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę konieczne jest:
- uzyskanie Warunków Zabudowy i Zagospodarowania Terenu w Wydziale Architektury i Nadzoru Budowlanego Urzędu Miasta lub Gminy,
- wykonanie przez uprawnionego geodetę aktualnej mapy sytuacyjno-wysokościowej w skali 1 : 500 przeznaczonej do celów projektowych,
- kupienie gotowego projektu domu lub zlecenie wykonania projektu indywidualnego. W przypadku zakupu projektu powtarzalnego należy zlecić wykonanie adaptacji projektu tj. dostosowaniu projektu do istniejących w danym terenie warunków przez uprawnionego projektanta,
- uzyskanie Warunków Technicznych dostawy mediów:
- energii elektrycznej w Zakładzie Energetycznym
- wody i odbioru ścieków w Zakładzie Wodociągów i Kanalizacji
- gazu w Zakładzie Gazowniczym
- wykonanie opinii geologicznej,
- uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej (dla gruntów kl. I do III),
- uzyskanie uzgodnień w Zakładzie Uzgodnienia Dokumentacji Projektowej (ZUDP):
- projektu przyłącza energii elektrycznej,
- projektu przyłącza wody i kanalizacji
- projektu gazowego.
Po uprzednim zebraniu wszystkich powyższych dokumentów, uzgodnień i opinii, możemy składać wniosek o pozwolenie na budowę.
Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto:
- złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
- złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Wniosek o pozwolenie na budowę
Wzory wniosku i oświadczenia powinny obejmować w szczególności dane osobowe lub nazwę inwestora oraz inne informacje niezbędne do podjęcia rozstrzygnięcia w prowadzonym postępowaniu.
Do wniosku o pozwolenie na budowe inwestor musi dołączyć:
- cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami (patrz wyżej)
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Decyzja o pozwoleniu na budowę
Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ sprawdza:
- zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska,
- zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi,
- kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia
Jeżeli nie dostarczymy wszystkich wymaganych dokumentów, urząd daje nam jeszcze jedną szansę. W razie stwierdzeń naruszeń właściwy organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia. Dopiero po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.
Jeżeli jednak spełnimy wszystkie określone powyżej warunki, właściwy organ nie może odmówić nam wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Na wydanie decyzji właściwy organ ma 65 dni od dnia złożenia wniosku, w przeciwnym razie zostaje ukarany karą w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Oczywiście wpływy z kar stanowią dochód budżetu państwa, a nie inwestora.
Pozwolenie na budowę wydaje starosta. Decyzję przesyła niezwłocznie wójtowi, burmistrzowi, prezydentowi miasta albo organowi, który wydał decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
W decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ, w razie potrzeby:
- określa szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych,
- określa czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych,
- określa szczegółowe wymagania dotyczące nadzoru na budowie
- zamieszcza inne informacje o obowiązkach i warunkach.
Pozwolenie na budowę staje się ostateczne, gdy żadna ze stron nie odwołała się od decyzji w ciągu 14 dni od jej doręczenia. Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.
Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.
Zmiany w projekcie budowlanym
Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.
Istnieją jednak tzw. “nieistotne odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego, które już decyzji o zmianie pozwolenia nie wymagają. Nie mogą one jednak dotyczyć:
- zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu
- charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
- zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,
- zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
- ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi.
Przeniesie decyzji
Prawo budowlane dopuszcza możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę – za zgodą strony, której wydano decyzję, na rzecz innej osoby. To może mieć miejsce jeżeli sprzedajemy rozpoczętą budowę lub kupujemy dom, który właśnie powstaje. Właściwy organ, który wydał decyzję może ją przenieść na nabywcę tylko pod warunkiem, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie o nabytych praw do nieruchomości.
Budowa bez pozwolenia
Budowa bez pozwolenia stanowi samowolę budowlaną. Jeśli samowola jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem, to właściwy organ może jedynie nakazać wstrzymanie prowadzenia robót budowlanych. Pozwolenie na wznowienie robót budowlanych następuje po wyjaśnieniu stanu formalnego i skompletowaniu dokumentów.
Marta Hawrylak
