Niejednokrotnie nabywca nie ma zgromadzonych wystarczających środków finansowych, więc zawarcie umowy przedwstępnej umożliwi mu dokonywanie wpłat na poczet ceny w ratach (wraz z postępem budowy), zgodnie z harmonogramem płatności określonym w umowie.
Również w przypadku ubiegania się o udzielenie kredytu na zakup domu (mieszkania), bank zażąda przedstawienia umowy przedwstępnej zawartej pomiędzy nabywcą domu (kredytobiorcą) a deweloperem (sprzedającym).
Treść umowy przedwstępnej
Umowa przedwstępna jest umową, na podstawie której strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości określonej umowy (zwanej umową przyrzeczoną bądź ostateczną). W omawianym przypadku, będzie to zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Umowa przedwstępna określać musi istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
W przypadku umowy sprzedaży do takich istotnych postanowień zaliczać będziemy bez wątpienia przedmiot sprzedaży. A zatem w umowie określić należy wielkość mieszkania, jego położenie, ilość pomieszczeń, standard wykończenia (zarówno plan pomieszczeń, jak i specyfikacja techniczna powinny być załączone do umowy). Jeżeli dom (mieszkanie) jest w trakcie budowy umowa powinna określać, co stanie się w przypadku dużej rozbieżności pomiędzy powierzchnią zakładaną a faktycznie wybudowaną (w przypadku dużej rozbieżności, np. powyżej 5% nabywca powinien mieć prawo do odstąpienia od umowy).
Drugim istotnym elementem jest cena. Umowa powinna precyzyjnie określać cenę (brutto), albo sposób jej obliczenia, np. poprzez określenie ceny 1 metra kwadratowego. Jeżeli cena określona jest jako równowartość waluty obcej, należy sprawdzić, czy umowa zawiera dokładną informację, według jakiego kursu kwota ta będzie przeliczana na złote polskie. Umowa powinna również zawierać harmonogram płatności. Płatność powinna zależeć od postępu robót. Za ewentualne opóźnienia w płatności mogą być naliczane odsetki, ale upewnijmy się, że ich wysokość nie jest wygórowana (standardowo są to odsetki ustawowe, obecnie w wysokości 12,25% w skali roku).
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
Do niedawna koniecznym elementem umowy przedwstępnej było określenie terminu, w ciągu którego powinna być zawarta umowa przyrzeczona. Brak określenia terminu powodował nieważność umowy przedwstępnej. Obecnie, w przypadku braku określenia terminu, umowa pozostaje ważna, zastosowanie znajdą postanowienia kodeksu cywilnego o wyznaczaniu terminu do zawarcia umowy ostatecznej (art. 389§2). Znacznie korzystniej jest określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej w samej umowie przedwstępnej. W przypadku przedwstępnej umowy sprzedaży termin ten będzie zależał i tak od zakończenia budowy i odbioru technicznego domu (mieszkania). A zatem umowa powinna precyzować, w jakim terminie deweloper zakończy budowę, jakie będą ewentualne skutki opóźnienia (kary umowne, możliwość odstąpienia od umowy przez kupującego), kiedy odbędzie się odbiór techniczny i jaka będzie procedura usuwania usterek. Te czynności powinny poprzedzać zawarcie umowy ostatecznej.
Określenie w umowie przedwstępnej terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej ma jeszcze jedno bardzo ważne znaczenie. W przypadku, jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy ostatecznej, od tego terminu liczy się roczny termin, w ciągu którego można dochodzić od drugiej strony odszkodowania bądź zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem (o czym poniżej).
Forma umowy przedwstępnej
Mimo, że umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego, do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży wystarczy zachowanie zwykłej formy pisemnej.
Jednakże zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego (czyli w takiej formie, jaka wymagana jest dla umowy przyrzeczonej) pociągać będzie za sobą inne skutki w przypadku, jeżeli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie.
Co do zasady, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia (nie pojawia się u notariusza w celu zawarcia aktu notarialnego, odmawia podpisania aktu notarialnego), druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła, licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. W samej umowie przedwstępnej można określić zakres odszkodowania (np. poprzez określenie wysokości odszkodowania).
Jeżeli jednak umowa przedwstępna zawarta będzie w formie wymaganej dla ważności umowy przyrzeczonej (w omawianym przypadku będzie to akt notarialny), strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. A więc jeżeli wpłaciliśmy całą cenę a deweloper odmawia zawarcia umowy, możliwe będzie uzyskanie orzeczenia sądu, na podstawie którego nabywca stanie się właścicielem nieruchomości i będzie mógł zostać wpisany do księgi wieczystej jako właściciel.
M.Sz
