Start Arrow Finanse i prawoArrowUmowy budowlaneArrow Umowa na koszt docelowy

Umowa na koszt docelowy

Istotną cechą tej umowy jest to, że różnica pomiędzy rzeczywistym kosztem, a ustalonym na etapie zawierania umowy kosztem docelowym jest dzielona, w jakiś z góry przyjęty sposób, między wykonawcę a klienta.

Dobrze ilustrują to dwa proste przykłady.

Przykład 1

Koszt docelowy (tj. skalkulowane koszty bezpośrednie, pośrednie i zysk wykonawcy) ……………………….. 100 000
Koszt rzeczywisty (tj. koszty bezpośrednie, pośrednie i zysk wykonawcy) ……………………………………………. 90 000
Obniżka w stosunku do kosztu docelowego ……………………………………………………………………………………………….. 10 000
Obniżka dzielona w stosunku 50:50, a zatem płatność na rzecz wykonawcy …………………………………………. 95 000

Przykład 2

Koszt docelowy ……………………………………………………………………………………………………………………….. 100 000
Koszt rzeczywisty ……………………………………………………………………………………………………………………. 110 000
Zwyżka kosztów ……………………………………………………………………………………………………………………… 10 000
Zwyżka dzielona w stosunku 50:50, a zatem płatność na rzecz wykonawcy …………………… 105 000

Komentując przykłady należy zaznaczyć, że część różnicy kosztów przypadająca na wykonawcę oddziałuje na wysokość osiągniętego przez niego zysku. Jeśli założymy, że w powyższych przykładach zysk kalkulacyjny wynosi np. 7 000 zł, to przypadająca dla wykonawcy kwota 5 000 zł w przykładzie 1 powiększa faktycznie osiągnięty zysk do 12 000 zł, natomiast niepełny zwrot kosztów w przykładzie 2 pomniejsza faktycznie osiągnięty zysk do kwoty jedynie 2 000 zł. Są to dla wykonawcy poważne konsekwencje.

Ogólnie twierdzi się, że umowa ta wprowadza element zachęty dla wykonawcy w kierunku działania efektywnego poprzez przeniesienie na niego pewnej części ryzyka związanego z ostatecznym ukształtowaniem się kosztów przedsięwzięcia. Stoi za tym następująca zasada.

Jeśli wykonawca wykona roboty po niższym koszcie niż został na początku skalkulowany i przyjęty przez strony, to można zakładać, że przynajmniej część obniżki wynika z jego efektywnej pracy i dlatego ta część powinna trafić do niego. Pozostała część wynika z tego, że coś się udało, przewidywane ryzyka nie zaistniały, wykonawca nie brał ich na siebie i dlatego tę część zatrzymuje klient.

Z drugiej strony, jeśli koszt robót rośnie i staje się wyższy niż na początku skalkulowany i przyjęty przez strony koszt docelowy, to nie jest właściwe, aby klient płacił całą nadwyżkę, albowiem przynajmniej część tej nadwyżki może wynikać z nieefektywnej pracy wykonawcy i ta część nie powinna trafić do niego – zatrzymuje ją klient. Pewne zdarzenia skutkujące w postaci zwyżki kosztu są jednak od wykonawcy niezależne, jako efekt tego, że coś się nie udało, a więc efekt ryzyka i tę część wykonawca powinien mieć zwróconą.

Proporcję, w jakiej pozostają do siebie te części trudno jest określić. Można jedynie ją zakładać opierając się na przeprowadzonej analizie ryzyk lub negocjować w momencie podpisywania umowy. Najprostszym rozwiązaniem, (wykorzystanym w powyższych przykładach), jest po prostu dzielenie obniżki lub zwyżki kosztu po połowie ( jeśli całość przyjmiemy za 100, to podział następuje w proporcji 50:50, czyli „fifty–fifty”). Możliwe są inne rozwiązania, poprzez które można przesuwać ryzyko bardziej na jedną lub drugą stronę (rys. 1).

Na przykład strony mogą zapisać w umowie, że klient płaci cenę zawsze bliższą kosztowi docelowemu, a różnicę dzieli się w proporcji 25:75. Gdyby taki zapis przyjęty był w przedstawionych powyżej przykładach, to płatność klienta na rzecz wykonawcy w przykładzie 1 wynosiłaby 97 500 zł, zaś w przykładzie 2 tylko 102 500 zł.

W przykładzie 1 oznaczałoby to powiększenie zysku wykonawcy do kwoty 14 500 zł, zaś w przykładzie 2 odnotowanie straty w wysokości 500 zł. Przy takim zapisie zatem, ryzyko przesunięte zostało w większym zakresie na stronę wykonawcy. Możliwe są bardziej skomplikowane sposoby dzielenia różnicy kosztów.

Możliwe jest np. objęcie zasadą kosztu docelowego jedynie wybranych grup kosztów bądź wybranych robót. Możliwe jest także wyraźne wyodrębnienie pewnych ryzyk i wykluczenie kosztowych efektów ich wystąpienia z zasady kosztu docelowego. Jakiekolwiek rozwiązanie zostanie przyjęte, powinno ono być precyzyjnie ujęte w tekście umowy.

Należy zaznaczyć, że przyjęcie zasady kosztu docelowego w rozliczeniach między klientem a wykonawcą nie wyklucza przetargowego trybu dojścia do umowy. Konkurencja między wykonawcami dotyczyć tu bowiem może wysokości proponowanego w ofercie kosztu docelowego, który znajdzie się w przyszłej umowie. Im jest on mniejszy, tym oferta korzystniejsza jest dla klienta. Oczywiście nie musi to być jedyny miernik oceny atrakcyjności przedkładanych ofert.

Należy jednocześnie zaznaczyć, że umowy na koszt docelowy są, ogólnie mówiąc, trudne do prowadzenia. Wymagają dokładnych obmiarów wykonanych robót oraz starannej rejestracji kosztów. Pomimo tego zaleca się je dla przedsięwzięć o dużej wysokości ryzyka, które można starać się symetrycznie rozłożyć na strony.

Autor: Wydawnictwo WEKA

Dodane przez: Redakcja DOM.pl

Redakcja DOM.pl
Dodaj komentarz

Data dodania:


Sierpień 20, 2009
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Loading...
Witaj gościu
z

Zobacz, co na ten temat czytali nasi DOMownicy

Obejrzyj galerię zdjęć Łazienka

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Polecane Produkty

Witaj gościu
z

Zainteresują Cię te tematy: umowy budowlane