Start Arrow Finanse i prawoArrow Usterki – egzekwowanie naprawy od dewelopera

Usterki – egzekwowanie naprawy od dewelopera

Jak egzekwować naprawę usterek od dewelopera? Jakich nie popełniać błędów, by już na starcie nie przegrać sprawy w sądzie? Czy spór sądowy to ostateczność?

Usterki deweloperskie a rękojmia

Nawet na najbardziej nowoczesnych osiedlach mieszkaniowych wybudowanych przez najlepszych wykonawców, prędzej czy później mieszkańcy mają do czynienia z usterkami. Nieszczelność pionów, krzywe ściany, porysowane szyby to często spotykane wady fizyczne. Niekiedy jednak usterki są znacznie poważniejsze: pęknięte ściany, niedrożna kanalizacja, nieszczelny dach, uszkodzone mechanizmy okienne. Zamiast wymarzonego nowego mieszkania pojawiają się problemy i nerwy.

Niestety usterki na osiedlach mieszkaniowych są nieuniknione i trzeba przede wszystkim podejść do tego ze spokojem. Nawet jeżeli minie już okres gwarancji, to przez 3 lata  każdemu przysługuje rękojmia, gdy chodzi o wady budowlane – mówi Marcin Sodo współwłaściciel Nawigator Nieruchomości.

W przypadku wad występujących w lokalu bieg rękojmi rozpoczyna z dniem przejęcia lokalu tj. podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego natomiast w przypadku wad budynku występujących w częściach wspólnych (klatki, dach, kanały wentylacyjne) rękojmię liczy się od daty wydania pozwolenia na użytkowanie dla nieruchomości. Dzięki rękojmi  możliwe jest egzekwowanie naprawienia usterek od dewelopera.  Trzeba z niej skorzystać w momencie, gdy  budynek, mieszkanie zostało wybudowane niezgodnie ze standardami budowlanymi, z zapisami zawartymi w umowie oraz jeśli budynek lub lokal posiada wady, o których właściciel nie wiedział przed jego zakupem.

Warto dodać, że rękojmia obowiązuje z mocy prawa i żaden deweloper nie może zostać z niej zwolniony a wszelkie wady muszą być usunięte na koszt sprzedającego. Rękojmię definiuje art. 556—581 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny (Dz. U. z 1971, Nr 16, poz. 93, ze zm.).

(Nawet na najbardziej nowoczesne mieszkania wybudowane przez najlepszych wykonawców, mogą mieć usterki)

Spór sądowy

Zazwyczaj egzekwowanie naprawy usterek od dewelopera rozpoczyna się kontaktem i poinformowaniem inwestora o wykrytych wadach wraz z żądaniem ich usunięcia. W praktyce jednak deweloperzy nie są skłonni do szybkiego usuwania wad, z uwagi chociażby na dodatkowe koszty, jakie muszą ponieść. Na polubowne rozwiązanie często nie ma szans, a to może doprowadzić do rozpoczęcia procesu sądowego. W niektórych przypadkach jednak deweloperzy wygrywają z błahych powodów.

Z naszych wieloletnich doświadczeń i obserwacji wynika, że powództwo musi zostać złożone przez właściwy podmiot w wyznaczonym terminie. W żadnym wypadku nie można dopuścić do tego, by negocjacje z deweloperem ciągnęły się latami, a pozew został złożony po terminie składania roszczeń z tytułu rękojmi. Oprócz rękojmi można żądać odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (umowy), a wtedy termin przedawnienia roszczenia wydłuża się do 10 lat – dodaje Marcin Sodo z Nawigator Nieruchomości.

Egzekwowanie naprawy usterek od dewelopera nie jest łatwe i jeśli budynek zawiera wiele wad fizycznych, wskazane jest przedłożenie przed sądem ekspertyzy dotyczącej stanu technicznego, która dodatkowo potwierdzi, że usterki powstały w trakcie eksploatacji nieruchomości. Powództwo do sądu musi złożyć właściwy podmiot – czyli właściciele mieszkań, którzy powinni  scedować na wspólnotę swoje roszczenia. Mogą również  złożyć pozew zbiorowy. Sąd Najwyższy 23 września 2004 r. podjął uchwałę: Wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia.

Jakie są sposoby egzekwowania naprawy usterek od dewelopera przez zarządców nieruchomości?

Marcin Modrinić Zarządca Nieruchomości i właściciel firmy Profesja Nieruchomości odpowiada: – Egzekwowanie naprawy usterek przez dewelopera najbardziej skuteczne jest na drodze polubownej, jednak wcześniej dobrze należy się do tego przygotować i sporządzić plan działań. Kolejnym ważnym elementem jest konsekwencja w realizacji zaplanowanych działań, w taki
sposób, aby spór sądowy był naprawdę ostatecznością.

O innych doświadczeniach opowiada Rafał Waligóra, Dyrektor ds. Zarządzania Nieruchomościami Członek Zarządu Atrium 21 Sp. z o.o.,:  – Każda tego typu sprawa jest prowadzona przez Administratora, który odpowiednio wcześniej zostaje przeszkolony, a jego wiedza jest sprawdzana w formie egzaminu. Najważniejsze decyzje czy kontrole prowadzenia tego typu spraw należą do Szefa Zespołu – Zarządcę Nieruchomości opiekującego się konkretną nieruchomością, który posiada duże doświadczenie w tym zakresie. Odpowiednie zasady funkcjonowania w firmie dają dużą pewność, że ten temat będzie prawidłowo przeprowadzony.

Biorąc pod uwagę zmienność wyroków sądowych w tej tematyce, działania zarządcy są skierowane raczej na uzyskanie porozumienia z deweloperem ale zdarzają się przypadki, kiedy kontaktu z deweloperem praktycznie nie ma bądź jego stanowisko jest zbyt sztywne i wtedy trzeba sprawę skierować  do Sądu. – Na tym etapie dokładnie wiemy co należy przygotować, aby druga strona nie spowodowała odrzucenia przez Sąd roszczeń ze względów proceduralnych.– dodaje Rafał Waligóra

Kryzys nie wpłynął na zwiększenie staranności wykonania lokali

Usterki w mieszkaniach stanowią poważny problem dla deweloperów. Niestety nadal pracownicy firm deweloperskich przyznają, że drobne usterki często występują, ale rzadko zdarza się, by mieszkania miały poważne wady. Usterki usuwane są zwykle przed odbiorem mieszkania.

Posiadając wiedzę, znając praktyki jakimi kierują się inni zarządcy można skutecznie egzekwować naprawę usterek od dewelopera. W większości przypadków wystarczą negocjacje z deweloperem, który w obawie przed opinią nierzetelnego wykonawcy naprawia wady na własny koszt zaraz po interwencji właścicieli mieszkań. Wkraczając na drogę sądową warto współpracować z kancelariami prawnymi zwłaszcza tymi, które mają doświadczenie w prowadzeniu spraw wspólnot mieszkaniowych. Należy jednak pamiętać, że postępowanie sądowe w Polsce jest niestety długotrwałe i kosztowne. Oprócz pozwu w wielu przypadkach konieczne jest powołanie biegłych oraz wykonywanie rozmaitych ekspertyz. Egzekwowanie naprawy usterek przez dewelopera drogą sądową to jednak jedyny sposób w sytuacji, gdy okaże się, że deweloper jest nieuczciwy lub po prostu nie zechce współpracować.

Dodane przez: martah

martah
Dodaj komentarz

Data dodania:


Listopad 2, 2010
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Loading...
3
Witaj gościu
z

Zobacz, co na ten temat czytali nasi DOMownicy

Obejrzyj galerię zdjęć Pokój dziecka

Komentarze

Najnowsze komentarze

zdegustowany Odpowiedz 2018-04-10 07:59:06

Co zrobić w przypadku gdy developer na liczne prośby, maile, pisma poparte odpowiednimi artykułami z Kodeksu Cywilnego, reklamacje dotyczące usunięcia usterek w mieszkaniu ciągle przesuwa termin ich usunięcia tłumacząc się trudnościami w znalezieniu ekipy, która by ten problem (usterki) usunęła. Sytuacja ta trwa już prawie pół roku; sprawa sądowa nie jest rozwiązaniem gdyż po prostu nie stać mnie już na dodatkowe koszty (ponoszę koszty wynajmu dotychczasowego mieszkania, spłacam już raty kredytu hipotecznego i opłacam czynsz za nowe mieszkanie, w którym jeszcze nie mieszkam), a biorąc pod uwagę to w jakim tempie rozpatrywane są sprawy w naszych sądach będzie to trwało latami.

Inżynier Odpowiedz 2017-03-13 15:14:22

@Gość Dom.pl: Wykonywałem wiele odbiorów mieszkań od dewelopera i mogę stwierdzić, że z cała pewnością najczęstszym błędem są nierówno położone tynki. Choć wydaje się to niezbyt istotne, bo nie widać tego najczęściej gołym okiem, to prbolemy zaczynają się przy montażu kuchni, szuflad, listew przypodłogowych, gdy za nic ekipa remontowa nie może ustawić elementów prosto. Szlifowanie i równanie ścian na późniejszym etapie to dużo pyłu, kłopotów i sprzątania. A zauważone w pore, w czasie odbiory mieszkania od dewelopera, jest do uniknięcia, bo deweloper poprawi to we własny, zakresie. Pozdrawiam serdecznie.

Gość Dom.pl Odpowiedz 2014-02-20 11:59:37

Przyznam że to dość powszechny problem we wspólnotach. U nas też byłoby kiepsko, gdyby nie firma Status, którą wybraliśmy na zarządcę. Wspólnie z nimi przygotowaliśmy listę usterek, które zostały usunięte. Dzięki pracownikom tej firmy udało nam się uniknąć kosztów związanych z dochodzeniem swych spraw w sądzie.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Polecane Produkty