Budowa domu w granicy działki: kiedy jest możliwa?

Nowe projekty domów jednorodzinnych mogą być wybudowane z zachowaniem odpowiednich odległości od granicy sąsiedniej nieruchomości: w przypadku ściany z oknem odległość ta nie może być mniejsza niż 4 m, a bez okna 3 m. W niektórych sytuacjach można jednak postawić budynek bezpośrednio przy granicy działki. Kiedy jest to możliwe?

Projekty domów możemy wybudować bezpośrednio przy granicy działki, jeżeli wynika to z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jest zgodne z wydanymi warunkami zabudowy, wydanymi przez gminę. Warto pamiętać, że przepisy ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym są nadrzędne w stosunku do innych przepisów.

Sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki dopuszcza się, gdy szerokość działki budowlanej nie przekracza 16 m. Inną sytuacją, gdy budowa domu w granicy będzie możliwa jest ta, gdy na sąsiedniej działce znajduje się już budynek ze ścianą usytuowaną bezpośrednio przy tej granicy. W tym przypadku jednak nowo budowany dom (lub jego rozbudowywana część) musi:

przylegać do istniejącego budynku całą długością swojej ściany,
mieć w pasie o szerokości 3 m, przyległym do granicy działki, wysokość i wymiar równoległy do tej granicy, nie większe niż w budynku istniejącym na sąsiedniej działce.

Warto pamiętać, że chodzi o ścianę bez otworów okiennych lub drzwiowych, a istniejący budynek to nie tylko ten, który jest już wybudowany, ale również ten, dla którego została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

Budowa domu w granicy działki: czy potrzeba zgoda sąsiada?

Spełniając powyższe warunki możemy przyjąć, że zgoda sąsiada do budowy naszego domu w granicy działki nie jest konieczna. Warto jednak zwrócić uwagę na istotny szczegół, związany z obszarem oddziaływania.

Zgodnie z najnowszym prawem budowlanym, dom jednorodzinny można budować bez zgody tylko w sytuacji, gdy obszar oddziaływania nie wykracza poza naszą działkę. W przypadku budowy domu w granicy, obszar oddziaływania sięgać będzie poza naszą nieruchomość i obejmie działkę sąsiada. To powoduje, że budowa domu wymagać będzie pozwolenia na budowę, a w tym trybie stroną w postępowaniu będzie nasz sąsiad, który do decyzji o pozwoleniu może wnieść sprzeciw.

Zgodnie z definicją zamieszczoną w prawie budowlanym, obszar oddziaływania to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu. Budynek oddziałuje na teren np. zwiększając zanieczyszczenie powietrza, generując zapachy czy hałas, ograniczając światło dzienne. Określenie obszaru oddziaływania należy do obowiązków projektanta lub w przypadku gotowych projektów domów – do architekta adaptującego, wykonującego projekt zagospodarowania działki.

Uwaga!

Jeżeli przeprowadzane już roboty budowlane wymagają np. wejścia na sąsiednią nieruchomość, np. w przypadku stawiania rusztowania, gdy dom powstaje bezpośrednio przy granicy działki, potrzebna nam będzie zgoda sąsiada. Zgodę sąsiada warto mieć na piśmie, czasem potrzebne będzie dodatkowo ustalenie z góry ewentualnej rekompensaty za korzystanie z sąsiedniej nieruchomości.

A co w przypadku, gdy sąsiad nie wyrazi zgody? Wtedy składamy wniosek do starosty. W terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku starosta rozstrzyga, w drodze decyzji, czy wejście na teren sąsiada jest rzeczywiście konieczne. Jeżeli uzna zasadność naszego wniosku, wyda decyzję, w której jednocześnie określi granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości.

Jakie możliwości dają projekty domów bez okien z jednej strony?

Usytuowanie budynku bezpośrednio w granicy działki i spełniające powyższe przepisy, wymaga odpowiedniego projektu domu. Wychodząc naprzeciw posiadaczom naprawdę wąskich działek, na których jedyna możliwość wygodnej zabudowy wiąże się z koniecznością postawienia budynku w granicy działki, nasza pracownia oferuje bardzo komfortowe i funkcjonalne projekty domów bez okien z jednej strony.

Choć ściana bez okien może wydawać się mało atrakcyjna, nasze projekty domów na wąską działkę gwarantują efektowne elewacje, korygujące wygląd budynku i duże przeszklenia na sąsiednich ścianach, optymalnie doświetlające wnętrze domu.